Veelgestelde vragen - Ontwikkeling middensegment woningmarkt

Wat wordt bedoeld met middeninkomens?

Mensen die op zoek zijn naar een huurwoning in het middensegment, zijn:

  • Starters op de woningmarkt;
  • Huishoudens die niet (meer) in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar (nog) niet kunnen kopen vanwege de gestelde hypotheekeisen;
  • Mensen die graag flexibel willen blijven, bijvoorbeeld vanwege hun beroep of contract;
  • Kenniswerkers;
  • Ouderen die hun koopwoning willen verkopen om vermogen vrij te maken, maar door hun inkomen of vermogen niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning;
  • Huishoudens die nu nog in een corporatiewoning wonen, maar graag willen doorstromen naar een betere woning in de vrije sector. 

De komende jaren is het belangrijk om nieuwe manieren te vinden om aan de toenemende vraag naar woningen in het middenhuursegment te voldoen.

 

Wat is het verschil tussen de lokale en landelijke Samenwerkingstafel?

De lokale Samenwerkingstafel middenhuur wordt georganiseerd op initiatief van de wethouder. De rol van de gemeenten is cruciaal, omdat zij verantwoordelijk zijn voor een toekomstbestendige leefomgeving. Bovendien hebben zij de woningbehoefte, welke sterk verschilt per gemeente, goed in beeld en beschikken zij vaak ook over de middelen om het proces in gang te zetten. Samen met de wethouder wordt vervolgens gezocht naar een concrete casus voor de lokale Samenwerkingstafel. Deze casus varieert per gemeente. Er is daardoor ook geen pasklare oplossing. Samen met de wethouder worden relevante partijen aan de lokale tafel uitgenodigd om te bespreken wat er nodig is om op korte termijn meer middenhuurwoningen toe te voegen. De oplossingen zijn verschillend, maar in alle gevallen worden er concrete afspraken gemaakt over het vervolg na de eerste tafel.

Hoewel concrete afspraken en stappen op lokaal niveau moeten worden gemaakt en gezet, is nationale steun heel belangrijk. De landelijke Samenwerkingstafel zorgt er verder voor dat kennis en inzichten worden gedeeld en dat het thema middenhuursegment op de agenda blijft staan bij alle partijen.  De leden van deze tafel zijn vertegenwoordigers van de VNG, Aedes, Woonbond, HPP, IVBN, Bouwend Nederland, NVM, Neprom en de rijksoverheid.

 

Wat is het middenhuursegment?

Het middenhuursegment bestaat uit woningen die beschikbaar en betaalbaar zijn voor middeninkomens. Het tekort aan woningen in het middensegment is voornamelijk urgent voor huishoudens met een middeninkomen, voor wie een huurprijs van meer dan € 1000 per maand niet wenselijk is. Woningen in het middensegment hebben daarmee een bovengrens aan de huur: niet alle woningen in de vrije sector behoren dus tot het middenhuursegment.

Wat is de Samenwerkingstafel middenhuur?

Er is in meerdere gemeenten behoefte aan middenhuurwoningen, maar vaak verschillen de redenen waarom het middenhuursegment niet van de grond komt. Daarom heeft elke gemeente een eigen aanpak om meer middenhuurwoningen te realiseren. De Samenwerkingstafel middenhuur, onder leiding van Rob van Gijzel, kan hierbij helpen.

Met de Samenwerkingstafels verkennen we waar middenhuurwoningen kunnen worden gerealiseerd, welke partijen daarvoor nodig zijn en welke knelpunten moeten worden opgelost om er samen te zorgen dat het aantal middenhuurwoningen op lokaal niveau kan worden vergroot.

 

Wat is de interesse van marktpartijen in middenhuurwoningen?

De interesse van buitenlandse investeerders verschilt op basis van het risicoprofiel van de investeerder en het gewenste rendement. De portefeuilles van Vestia (aangekocht door het Duitse PATRIZIA in 2014) en WIF (aangekocht door Britse Round Hill Capital in 2015) bestaan bijvoorbeeld uit woningen in heel Nederland. Eerder dit jaar maakte PATRIZIA afspraken met de gemeente Tilburg om jaarlijks 100 nieuwe huurwoningen in het middensegment te bouwen.

Wat doet de rijksoverheid om meer middenhuurwoningen te realiseren?

De opgave om te zorgen voor voldoende betaalbare middenhuurwoningen kan het beste lokaal worden ingevuld, omdat partijen op dit niveau het beste inzicht hebben in de behoefte naar deze huizen. Om genoeg betaalbare middenhuurwoningen op korte termijn te realiseren, moeten de betrokken partijen gezamenlijk naar oplossingen zoeken.

Om lokale partijen te ondersteunen meer middenhuurwoningen te realiseren, heeft het kabinet een Samenwerkingstafel ingesteld, onder voorzitterschap Rob van Gijzel. Met de lokale Samenwerkingstafels wordt verkend waar middenhuurhuizen kunnen worden gerealiseerd, welke partijen daarvoor nodig zijn en welke afspraken moeten worden gemaakt om het uiteindelijke doel te realiseren. 

Meer informatie over de Samenwerkingstafel is hier te vinden.

Daarnaast heeft dit kabinet in de afgelopen periode verschillende maatregelen genomen die lokale partijen ondersteunen en stimuleren om woningen in het middensegment te realiseren en te behouden.

Meer informatie over de aangepaste wet- en regelgeving voor middenhuur is hier te vinden.

 

Waarom is er een tekort aan middenhuurwoningen?

De ontwikkeling van het aanbod van middenhuurwoningen blijft op dit moment achter bij de snel stijgende behoefte. Afspraken voor nieuwbouw moeten op lokaal niveau worden gemaakt; gemeenten en investeerders kijken echter naar elkaar voor voldoende plancapaciteit, betaalbare grondprijzen en acceptabele rendementen. Dit vertraagt de realisatie van de benodigde middenhuurwoningen. Daarnaast ontbreekt vaak de kennis over hoe gemeenten woningen moeten bestemmen voor de doelgroep en hoe je huizen kunt behouden in het middensegment.

Hoeveel middenhuurwoningen moeten worden toegevoegd?

Tot 2024 moeten er naar schatting 75.000 nieuwe middenhuurwoningen bij komen (met een bandbreedte van tussen 60.000 en 200.000 ten opzichte van de huidige voorraad van 469.000 middenhuurwoningen). Deze schatting is gemaakt op grond van het aantal huishoudens dat bij verhuizing zijn aangewezen op een middenhuurwoning. Dit is een uitbreiding van 16% ten opzichte van de huidige voorraad van 469.000 middenhuurwoningen.

De vraag naar woningen in het middenhuursegment is het grootst in gebieden met een hoge druk op de woningmarkt, voornamelijk de Randstad en de Brabantse stedenrij. Ook in de steden Groningen, Nijmegen en Maastricht is er veel druk op de lokale woningmarkt. Dit betekent echter niet dat er geen behoefte is aan middenhuur in regio’s met een lagere druk op de woningmarkt. Ook in deze gemeenten kan er een specifieke vraag naar meer middenhuurwoningen zijn of is het juist goed om alvast in te spelen op een toenemende vraag naar middenhuur in de komende jaren. Tot slot zorgt het beperkte aanbod van middenhuurwoningen mogelijk voor een ‘onzichtbare’ vraag.

 

Hoe werkt de Samenwerkingstafel?

Om een goede oplossing te vinden, is het belangrijk dat alle betrokken partijen hetzelfde doel voor ogen hebben, waarbij de afzonderlijke belangen niet worden vergeten. De Samenwerkingstafel brengt partijen bij elkaar om samen in gesprek te gaan en te zoeken naar concrete oplossingen.

Zowel op lokaal als op landelijk niveau komen veel partijen die betrokken zijn bij de realisatie van middenhuurwoningen bij elkaar. Tot nu toe zijn zij niet altijd elkaars natuurlijke partners geweest. Alle partijen streven het gezamenlijke belang van meer middenhuurwoningen na, en hebben daarnaast elk hun eigen belang. Binnen de Samenwerkingstafel onderschrijven zij het gezamenlijk belang en komen zij bij elkaar om elkaars individuele belang te begrijpen. Zo wordt het makkelijker om afspraken met elkaar te maken. Ook omdat de partijen al vanaf het begin van het proces gezamenlijk optrekken. Daardoor zijn ze al bereid geweest elkaar tegemoet te komen en het vraagstuk te bezien in een bredere context. Door de open houding van de partijen, die gezamenlijk werken aan een concrete casus, kunnen er snel stappen worden gezet.

 

Hoe veel middenhuurwoningen zijn er?

Op dit moment is 13% van de woningvoorraad een huurwoning in de vrije sector. Dat wil zeggen dat de huurprijs hoger is dan de liberalisatiegrens van € 710,68 per maand.

Pagina's