U bent hier

Veelgestelde vragen

Ik mag als corporatie alleen in bepaalde uitzonderingen een contract van twee jaar aanbieden. Wat zijn die uitzonderingen?

Woningcorporaties mogen voor hun zelfstandige DAEB-woningen geen contracten voor bepaalde tijd van twee jaar of korter afsluiten, behalve voor

a. huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland of afkomstig vanuit het buitenland in Nederland werken of studeren;

b. huurders die in verband met renovatie of sloop als bedoeld in artikel 7:220, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, gevolgd door vervangende nieuwbouw, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;

c. huurders die afkomstig zijn uit maatschappelijke opvang als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, of huurders in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte, en

d. huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 wordt afgesloten.

Met die huurders mag geen contract ‘naar zijn aard van korte duur’ (artikel 7:232 lid 2 BW) worden afgesloten.

Ik heb geen WOZ-beschikking; hoe bereken ik de punten van de woning?

Als u geen WOZ-beschikking heeft ontvangen voor de woning, moet u die opvragen bij de gemeente. De gemeente moet een zelfstandige woning in de meeste gevallen ook als een zelfstandig WOZ-object taxeren. Wellicht is de woning niet bekend bij de gemeente als afzonderlijk object, bijvoorbeeld omdat de woning indertijd is gesplitst.

Als er geen WOZ-waarde is, geldt:

  • u kunt in elk geval de punten baseren op de laagste waarde: € 40.480 (geldt per 1 juli 2016; deze waarde wordt jaarlijks per 1 juli aangepast overeenkomstig de waardeaanpassing die gehanteerd wordt bij het eigenwoningforfait)
  • U krijgt altijd 40 punten voor de WOZ-waarde als de andere punten van de woning minimaal 110 bedragen en de woning is gebouwd in de periode 2015-2019. 

Ik heb een contract van twee jaar afgesloten maar de huurder wil na twee jaar niet vertrekken. Wat kan ik dan doen?

U moet de huurder dan laten weten dat hij onrechtmatig in de woning verblijft, bij de rechter een ontruimingsbevel halen en de woning door de deurwaarder laten ontruimen.  

Hoeveel middenhuurwoningen moeten worden toegevoegd?

Tot 2024 moeten er naar schatting 75.000 nieuwe middenhuurwoningen bij komen (met een bandbreedte van tussen 60.000 en 200.000 ten opzichte van de huidige voorraad van 469.000 middenhuurwoningen). Deze schatting is gemaakt op grond van het aantal huishoudens dat bij verhuizing zijn aangewezen op een middenhuurwoning. Dit is een uitbreiding van 16% ten opzichte van de huidige voorraad van 469.000 middenhuurwoningen.

De vraag naar woningen in het middenhuursegment is het grootst in gebieden met een hoge druk op de woningmarkt, voornamelijk de Randstad en de Brabantse stedenrij. Ook in de steden Groningen, Nijmegen en Maastricht is er veel druk op de lokale woningmarkt. Dit betekent echter niet dat er geen behoefte is aan middenhuur in regio’s met een lagere druk op de woningmarkt. Ook in deze gemeenten kan er een specifieke vraag naar meer middenhuurwoningen zijn of is het juist goed om alvast in te spelen op een toenemende vraag naar middenhuur in de komende jaren. Tot slot zorgt het beperkte aanbod van middenhuurwoningen mogelijk voor een ‘onzichtbare’ vraag.

 

Hoe werkt de Samenwerkingstafel?

Om een goede oplossing te vinden, is het belangrijk dat alle betrokken partijen hetzelfde doel voor ogen hebben, waarbij de afzonderlijke belangen niet worden vergeten. De Samenwerkingstafel brengt partijen bij elkaar om samen in gesprek te gaan en te zoeken naar concrete oplossingen.

Zowel op lokaal als op landelijk niveau komen veel partijen die betrokken zijn bij de realisatie van middenhuurwoningen bij elkaar. Tot nu toe zijn zij niet altijd elkaars natuurlijke partners geweest. Alle partijen streven het gezamenlijke belang van meer middenhuurwoningen na, en hebben daarnaast elk hun eigen belang. Binnen de Samenwerkingstafel onderschrijven zij het gezamenlijk belang en komen zij bij elkaar om elkaars individuele belang te begrijpen. Zo wordt het makkelijker om afspraken met elkaar te maken. Ook omdat de partijen al vanaf het begin van het proces gezamenlijk optrekken. Daardoor zijn ze al bereid geweest elkaar tegemoet te komen en het vraagstuk te bezien in een bredere context. Door de open houding van de partijen, die gezamenlijk werken aan een concrete casus, kunnen er snel stappen worden gezet.

 

Hoe weet ik of investeren in energiebesparing leidt tot meer punten?

U kunt bekijken met welke maatregelen u de woning kunt verbeteren en welk effect dat heeft: welke kosten en welke energiebesparing.

Hoe veel middenhuurwoningen zijn er?

Op dit moment is 13% van de woningvoorraad een huurwoning in de vrije sector. Dat wil zeggen dat de huurprijs hoger is dan de liberalisatiegrens van € 710,68 per maand.

Hoe meld ik mij aan voor een Samenwerkingstafel?

Concrete afspraken voor een groter middenhuursegment zijn alleen mogelijk als alle lokaal betrokken partijen meedoen: de gemeente, investeerders, ontwikkelaars, bouwers, woningcorporaties, makelaars en huurders. De Samenwerkingstafel middenhuur kan hierbij helpen.

Wilt u uw gemeente aanmelden voor een lokale Samenwerkingstafel? Neem dan contact op via samenwerkingstafel@minbzk.nl. Vermeld hierbij de regio of gemeente.

Van de wethouder zal worden gevraagd om, samen met de heer Van Gijzel, het initiatief te nemen om overige partijen bij de Samenwerkingstafel te betrekken. Daarnaast wordt gevraagd ommoet de wethouder de eigen wensen voor het middensegment in de gemeente in te brengen en een opening te bieden naar de overige partijen. De rol van de heer Van Gijzel treedt op als procesbegeleider en benadrukt het algemene belang van het middenhuursegment. Hij brengt lokale partijen samen, verbindt ze en zet ze aan tot actie. Zo komen deze partijen samen tot concrete afspraken voor extra middenhuurwoningen. De insteek van de tafel is om op lokaal niveau kansen te (helpen) zien en oplossingen te bieden.

 

Hoe kunnen investeerders zorgen voor meer middenhuurwoningen?

Investeerders die interesse hebben om middenhuurwoningen te bouwen, te bestemmen en te behouden, kunnen zich melden bij gemeenten met een krappe woningmarkt. Zij moeten in beeld brengen onder welke voorwaarden en op welke locaties zij deze woningen willen realiseren.

Uit de eerste lokale ervaringen blijkt dat er snel afspraken kunnen worden gemaakt als de investeerder open en eerlijk is over zijn voorwaarden en wil meedenken met de wensen van de gemeente. De Samenwerkingstafel kan hierbij helpen.

 

Hoe kunnen huurders worden beschermd tegen te hoge huurprijzen?

Het invullen van de woningbehoefte kan het beste op lokaal niveau plaatsvinden. Vanwege grote verschillen in prijs en woningvoorraad in de regio wisselen de mogelijkheden op de woningmarkt voor huishoudens met een middeninkomen. Bovendien zijn er verschillende voorkeuren preferenties en kiest een deel van de mensen bewust voor een middenhuurwoning, omdat zij graag flexibel willen blijven of zich nog niet permanent willen vestigen. Gemeenten kunnen vanaf 1 juli 2017 de categorie ‘Geliberaliseerde woningen voor middenhuur’ opnemen in het bestemmingsplan. Zij kunnen een maximale aanvangshuurprijs vaststellen; zo kan, afhankelijk van de beschikbaarheid en de interesse van aanbieders van (midden)huurwoningen op lokaal niveau wordt bepaald waaraan behoefte is. Daarnaast blijkt dat lokaal private afspraken worden gemaakt tussen gemeenten, ontwikkelaars, corporaties en investeerders om te zorgen dat de woningen nu en in de toekomst bereikbaar zijn voor middeninkomens. De gemeente heeft hierbij een belangrijke rol.

Pagina's